A Inteligência Artificial (IA) substituirá o avaliador de imóveis?

August 6, 2019

A Inteligência Artificial (IA) substituirá o avaliador de imóveis?

Por Jonathan Rivera, Diretor, Capright

Stephen Hawking temia que o desenvolvimento completo da Inteligência Artificial (IA) produziria o fim da raça humana. Dessa forma, com os recentes avanços exponenciais em IA, é natural pensar que a IA substituirá em breve a necessidade de ter um avaliador de imóveis humano. A habilidade para eficientemente coletar e agregar vastas quantidades de dados teve um impacto positivo na qualidade dos Modelos de Avaliação Automáticos (AVMs) – sofisticados algoritmos que estimam o valor de uma determinada propriedade. Os AVMs são há muito tempo sendo utilizados para o mercado residencial unifamiliar e várias entidades estão tentando expandir o uso dos AVMs nas propriedades comerciais. Uma grande parte da nossa indústria acredita que a capacidade de análise de dados, eficiência e julgamento imparcial fará dessas avaliações iguais ou superiores às avaliações desenvolvidas por humanos.  No entanto, quando se considera as poucas e despadronizadas amostras disponíveis, a natureza subjetiva da maior parte do processo de avaliação, as variadas decisões que um avaliador deve tomar e o ambiente regulatório que requere uma responsabilidade individualizada, é bastante improvável que as AVMs substituirão totalmente o avaliador humano em um curto prazo.

Julgamento do Avaliador
Dos aluguéis de mercado, estimativa de despesas, aos parâmetros de investimentos, os avaliadores realizam dezenas de decisões no processo avaliatório. Enquanto muitas dessas decisões são baseadas diretamente em dados já disponíveis, muitas vezes é necessário a interpretação de nuances. Por exemplo, em uma recente transação de venda de um recém construído apartamento tipo classe A, em que o preço transacionado é abaixo do preço pedido de mercado, pode ser um indício de um mercado em declínio. Entretanto, após consultas com corretores no mercado, o avaliador descobre que a propriedade tinha falhas de projetos que necessitariam de um capital significativo para remediar. Outro exemplo consiste, quando analisando as características de uma torre de apartamentos antigos, no papel, a propriedade aparenta ser um antigo prédio de alto padrão. Entretanto, após a pesquisa, o avaliador descobre que o prédio é considerado no mercado como um ativo troféu e seria facilmente vendido por um cap rate abaixo da média de mercado, devido sua arquitetura única. Nessas situações, o julgamento humano e a observação seriam importantes fatores a serem considerados na qual a AVM não conseguiria detectar.

A AVM é uma Caixa Preta
Para muitos, a vantagem da AVM seria a possibilidade de produzir um resultado justo e previsível somente com os dados disponíveis. Isso funcionaria bem para um mercado em tendência de alta mas como demonstrado durante a crise financeira de 2018, algoritmos complexos que poucos dominam, podem causar perdas significativas durante uma desaceleração. Durante o início da última década, sistema automatizados foram utilizados para montar títulos hipotecários com notas altas de crédito. Todavia, quando a inadimplência aumentou, foi difícil para os bancos entenderem quais partes dos títulos hipotecários eram saudáveis ou não.  Demorariam anos para se desvendar. Devido à complexidade dos modelos computacionais e do limitado número de pessoas que entendiam essas mecânicas, as AVMs para imóveis comerciais possuem riscos similares. Diferentemente das avaliações tradicionais na qual, os avaliadores são acessíveis e todos os fatores relevantes para a avaliação são explicados na narrativa. Adicionalmente, o cliente tem a possiblidade de interagir com o avaliador que é responsável pela opinião emitida.

Computadores não compram e nem vendem propriedades comerciais
Uma avaliação é uma opinião de valor que assume o interesse mútuo de venda entre um vendedor e comprador. Os compradores para a maioria dos grandes ativos comerciais são instituições financeiras, fundos de pensão e fundos de investimentos. Dessa forma, os julgamentos e decisões que o avaliador toma sobre as motivações dos compradores e vendedores é referenciado na seleção da metodologia e premissas empregadas no processo de avaliação. Considerando que uma AVM não é capaz desse tipo de julgamento. Os algoritmos utilizados em uma AVM são bastante precisos e eficientes em obter dados de diversas fontes, entretanto, não são capazes de compreender os nuances do processo de decisão de uma compra e venda. No final das contas, propriedades comerciais são transações comerciais e não seria possível para uma AVM, capturar as motivações de compra e venda.

As AVMs e o mercado residencial unifamiliar
Por muitos anos, as AVMs foram utilizadas no mercado residencial unifamiliar. Na maioria das vezes, as AVMs desempenharam melhor e mais eficientemente, o trabalho de avalição do que avaliadores humanos tradicionais. Esse é especialmente o caso em que o padrão de residências sofreu comoditização (ex. uma grande região residencial padronizada). Todavia, mesmo no mercado residencial unifamiliar as AVMs têm suas limitações. Para uma porção substancial do mercado, as regulamentações recentes, proíbem a utilização de AVMs em seguros de empréstimos federais ou para hipótecas com preços de venda superiores a $400.000.  Além disso, devido a vários fatores subjetivos que incidem no mercado residencial, credores admitem que as AVMs são mais úteis como um ponto inicial do que no estimativa final de valor.

Os riscos são maiores para propriedades comerciais
Os ativos comerciais são geralmente maiores, altamente exclusivos com valores de avaliação que dependem de complexas estimativas e premissas. Esses níveis de complexidade aumentam a probabilidade de erros durante o processo de avaliação. Basta uma premissa incorreta pode gerar variações na estimativa de valor. Atualmente, humanos são mais hábeis  que computadores em reconhecer quando “algo está fora” do valor de um ativo único e são melhores em identificar erros nas premissas.

Enquanto uma avaliação envolver uma grande quantidade de análise de  dados e cálculos, continuará a ser mais arte do que ciência. Avaliadores são bons em observar e associar fatores subjetivos que não aparecem nos dados. Além disso, o relatório e o avaliador são inestimáveis para o cliente durante o processo de revisão da avaliação para determinar como e por que determinadas decisões foram realizadas. Finalmente, o julgamento humano é o mais importante fator quando determinamos as ações de um vendedor e comprador. Isso não significa que as AVMs são inúteis. Como todo avanço tecnológico, elas seriam mais propriamente uma ferramenta útil como parte do processo de avaliação. Somente humanos conseguem produzir uma avaliação. Por agora, o melhor que a AVM pode fazer é auxiliar no processo de coleta de dados e ajudar estabelecer diretrizes para avaliadores que devem assimilar dados subjetivos e realizar decisões na qual serão responsáveis. Enquanto a IA projetar um eventual fim da raça humana, ela não extinguirá no curto prazo a necessidade de avaliadores imobiliários humanos.