¿Podrá reemplazar la IA al avaluador de bienes raíces comerciales?

agosto 6, 2019

¿Podrá reemplazar la IA al avaluador de bienes raíces comerciales?

Por Jonathan Rivera, Director, Capright

Stephen Hawking temía que el desarrollo de la Inteligencia Artificial (IA) completa supusiera el fin de la raza humana. Entonces, con los recientes avances exponenciales en la inteligencia artificial, es natural pensar que la IA pronto reemplazará la necesidad de un avaluador humano de bienes raíces comerciales. La capacidad de recopilar y agregar vastas cantidades de datos de manera eficiente ha mejorado en gran medida la calidad de los modelos de valoración automatizados (AVM), algoritmos informáticos sofisticados que estiman el valor de una propiedad determinada. Durante mucho tiempo, los AVM han estado incorporados en el mercado de viviendas unifamiliares y ahora hay varios grupos que intentan expandir el uso de AVM a propiedades comerciales. Un porcentaje creciente de nuestra industria cree que las capacidades de datos, la eficiencia y el criterio imparcial de AVM los harán iguales o incluso superiores a los avaluadores humanos. Sin embargo, cuando se consideran los conjuntos de datos limitados y no estandarizados, la naturaleza subjetiva de gran parte del proceso de avaluación, los numerosos juicios que debe hacer un avaluador y el entorno regulatorio que requiere responsabilidad personal, es poco probable que los AVM puedan reemplazar completamente al avaluador humano en el corto plazo.

Juicio del Avaluador
Desde las rentas del mercado hasta las estimaciones de gastos y los parámetros de inversión, los avaluadores emiten decenas de opiniones a lo largo del proceso de valoración. Si bien muchas de estas decisiones se basan directamente en datos concretos, a veces pueden ser más matizadas. Por ejemplo, una venta reciente de una propiedad de apartamento Clase A más nueva con un precio que está notablemente por debajo del precio de venta puede parecer una indicación de un mercado en declive. Sin embargo, después de entrevistar a corredores activos en el mercado inmediato, el avaluador se entera de que la propiedad tenía varios defectos de diseño que requerían que el comprador invirtiera un capital significativo para remediarlo. O, como otro ejemplo, al revisar las características de una torre de apartamentos antigua, en el papel, la propiedad parece ser un edificio urbano antiguo de clase B, más antiguo y típico. Sin embargo, después de una investigación adicional, el avaluador se entera de que el edificio es reconocido en el mercado como un activo de «trofeo» y que probablemente se vendería con una tasa de capitalización ligeramente inferior a la media debido a su singularidad arquitectónica. En estos casos, el juicio y la observación humanos tendrían en cuenta factores importantes que una AVM no tiene capacidad de detectar.

Los AVM son una caja negra
Para algunos, el atractivo de los AVM es que produciría un resultado bastante predecible basado únicamente en datos agregados. Esto puede funcionar bien durante un mercado de tendencia alcista normal, pero como descubrimos durante la crisis financiera de 2008, los algoritmos complejos que pocos entienden pueden causar un daño significativo durante una recesión sostenida. Durante la primera parte de la última década, se utilizaron sistemas automatizados para construir valores respaldados por hipotecas con altas calificaciones crediticias. Sin embargo, cuando los prestatarios comenzaron a incumplir los pagos, era difícil para los bancos entender qué partes de los valores respaldados por hipotecas no tenían valor y cuáles eran solventes. Tomaría años desenredarlos. Debido a la complejidad de los modelos informáticos subyacentes y al número limitado de personas que entienden su mecánica, los AVM para activos comerciales tienen riesgos similares. En contraste, los avaluos tradicionales son directos y todos los factores relevantes para la valoración se explican en la narrativa. Además, el cliente tiene la capacidad de hablar con el avaluador, quien es personalmente responsable de la opinión.

Las computadoras no compran ni venden bienes raíces comerciales
Un avalúo es una opinión de valor que supone una venta a gran distancia entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto. Los compradores probables de la mayoría de los grandes activos de bienes raíces comerciales son instituciones financieras, fondos de pensiones y fideicomisos de inversión. Como tales, los juicios y decisiones que toma el avaluador sobre las motivaciones del comprador y el vendedor informan la selección de la metodología y los supuestos empleados en el proceso de valoración. Hasta el momento, un AVM no es capaz de este tipo de juicio humano. Los algoritmos informáticos utilizados en un AVM son excelentes para extraer datos de varias fuentes de manera precisa y eficiente, pero no pueden comprender el proceso de toma de decisiones matizado de un posible comprador o vendedor. Al final del día, los bienes raíces comerciales son un negocio de relación, y no es posible que un AVM capture las motivaciones de compradores y vendedores.

AVM y el mercado de viviendas unifamiliares
Durante varios años, los AVM se han utilizado en el mercado residencial unifamiliar (SFR). En muchos casos, estos AVM funcionan bien y son más eficientes que los avaluadores humanos tradicionales. Este es especialmente el caso cuando el tipo de vivienda es comercializada (por ejemplo, una gran subdivisión residencial suburbana). Sin embargo, incluso dentro del mercado de SFR, los AVM tienen sus límites. Para una parte sustancial del mercado, las regulaciones actuales prohíben los AVM para préstamos con garantía federal o para hipotecas con precios de venta que superen los $400,000. Además, debido a los diversos factores subjetivos que intervienen en las valoraciones de SFR, los prestamistas reconocen que los AVM son más útiles como punto de partida en lugar de la estimación final del valor.

Las apuestas son más altas para bienes raíces comerciales
Los activos de bienes raíces comerciales son a menudo activos mucho más grandes y únicos con valores avaluados que dependen de una gran variedad de estimaciones y supuestos complejos.  Este nivel de complejidad aumenta la probabilidad de un error durante el proceso de valoración. Una sola suposición incorrecta puede llevar a un cambio masivo en la estimación del valor. Por el momento, los humanos aún son mucho mejores que las computadoras para reconocer cuando «algo está mal» con el valor de un activo único y son más capaces de identificar errores en las suposiciones.

Si bien una valoración implica una gran cantidad de análisis y cálculos de datos, sigue siendo más un arte que una ciencia. Los avaluadores son buenos para observar e integrar factores subjetivos que pueden no aparecer en los datos. Además, el informe y el avaluador son invaluables para el cliente durante el proceso de revisión del avalúo al determinar cómo y por qué se tomaron ciertas decisiones. Finalmente, el juicio humano es el factor más importante al determinar las acciones de un probable comprador y vendedor. Esto no significa que los AVM no valgan nada. Al igual que otros avances tecnológicos, probablemente serán una herramienta cada vez más útil como parte del proceso de evaluación. Pero solo los humanos pueden producir valoraciones. Por ahora, lo mejor que puede hacer una AVM es asistir en el proceso de recopilación de datos y establecer pautas generales para los avaluadores que deben asimilar datos subjetivos y tomar decisiones por las cuales son responsables. Si bien AI puede augurar el final eventual de la raza humana, no extinguirá la necesidad a corto plazo de los avaluadores de bienes raíces comerciales humanos.